“小產權房”|深圳歷史遺留違法建筑“綠本房”的強制執行(可否執行?)

張茂榮 發表于[2019-05-16]

文|張茂榮 信榮(全國)房地產律師團隊首席律師


裁判要旨:深圳市歷史遺留違法建筑類“綠本房”(深圳版“小產權房”)可以被拍賣執行,競買人享有合法物權,不過戶不影響權利的行使。

案例:鄭少紅訴關則松返還原物案


案號:(2018)粵03民終20795號


審理法院:廣東省深圳市中級人民法院


裁判時間:2018年12月18日


來源:中國裁判文書網


基本案情:


涉案房產——深圳市龍崗區橫崗街道六約社區某號私宅為綠本房,登記在關則松名下,該產權證附記:1.根據《深圳市龍崗區實施<深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定>的辦法》進行登記,該房屋未經質檢、消防驗收;2.非市場商品房,除市政府另有規定外,不得買賣;3.登記價為房屋建造價不含地價(屬按非村民處理,已繳地價款人民幣79959元)。


因拖欠他人貨款,深圳市龍崗區人民法院對關則松上述房屋進行評估拍賣。2012年4月13日,競買人鄭少紅以最高應價391萬元競得涉案房產,深圳市土地房產交易中心對該拍賣結果出具了拍賣成交確認書。2012年7月19日,法院作出(2011)深龍法執字第5912-1號執行裁定,裁定:一、解除對涉案房產的查封;二、確認涉案房產由競買人鄭少紅以最高應價391萬元競得;上述房產及附屬權利歸買受人鄭少紅所有。


其后關則松配偶提出執行異議,關則松對欠他人貨款案件申請再審,執行歷經中止、恢復、追加關則松配偶等程序,直至2017年3月7日,法院才向深圳市不動產登記中心送達了一審法院(2011)深龍法執字第5912-1號執行裁定書及協助執行通知書,深圳市不動產登記中心備注注明,涉案房屋無抵押,本條記錄僅對該套房屋做司法裁定過戶信息備注,不能辦理房產過戶登記,該司法裁定過戶備注不具備登記效力。


關則松一直占有并出租涉案房屋,在經原告多次申訴要求法院督促返還的情況下,僅于2017年5月1日將該棟房屋的第一至第五層交付鄭少紅,第六層和第七層拒不交付,鄭少紅遂向深圳市龍崗區人民法院起訴要求其交付并支付非法占用期間的租金。


2018年8月3日龍崗法院一審判決:關則松返還涉案房產第六層、第七層給鄭少紅,并按政府指導租金標準賠償2012年8月1日(比照收到執行裁定日)起的租金損失。


關則松不服,以深圳市不動產登記中心備注司法裁定過戶信息的時間為2017年3月7日,故鄭少紅自此時始取得涉案房產、損失賠償金額亦應自此時起算、一審違反法定程序等理由提起上訴。


深圳市中級人民法院二審判決認為(判決原文):


《物權法》第二十八條規定,因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。本案中,(2011)深龍法執字第5912-1號生效執行裁定已確認涉案房產由競買人鄭少紅競得,該房產及附屬權利歸買受人鄭少紅所有。該執行裁定屬前述《物權法》第二十八條規定的可引起物權變動效果的法律文書,故自該執行裁定生效時鄭少紅即合法取得涉案房產。一審據此判決關則松應向鄭少紅返還房產,并自2012年8月1日起計付損失賠償金額,處理正確,本院予以維持。關則松上訴主張深圳市不動產登記中心備注司法裁定過戶信息的時間為2017年3月7日,故鄭少紅自此時始取得涉案房產、損失賠償金額亦應自此時起算,關則松的該項上訴主張于法無據,本院不予采納。關則松上訴主張一審審理違反法定程序亦與前述查明事實不符,本院對其主張不予采納。


綜上,關則松的上訴請求均不成立,應予駁回;一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。依照《民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定,2018年12月18日判決如下:


駁回上訴,維持原判。


信榮說:綠本房可以拍賣執行,拍賣成交裁定書具有物權確認效力


1、涉案房產屬限制轉讓的綠本非市場商品房,無法辦理過戶登記,但不影響法院的拍賣執行;


2、登記是不動產物權設立、變更、轉讓和消滅發生效力的主要事由,但不是唯一事由:人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定、繼承或者受遺贈、合法建造、拆除房屋等事實行為都可以發生物權變動效力;


3、人民法院、仲裁委員會分割共有不動產的法律文書、執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書具有發生物權變動、否決已有物權登記的效力,競買的房屋無法辦理過戶的,不影響拍賣受讓人合法權利的行使;


4、并不是任何歷史遺留違法建筑都可以確權并取得綠本或者紅本房地產證。根據相關政策規定,歷史遺留違法建筑區分情況存在確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用等多種處理方式(本團隊提供歷史違建確權專項法律服務,歡迎垂詢)。


特別說明:本文謝絕“杠精”關于深圳不存在“小產權房”的爭論,筆者之前文章已有多次回應,請自便查閱。



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